1.      НДС при продаже.

Согласно ст. 45, абз. 3 ЗДДС - освобождённой поставкой является также поставка зданий или их частей, которые не являются новыми, поставка прилегающих к ним участков, а также учреждение и передача иных вещных прав на них. «Новые здания» - это здания: а) которые на дату, когда налог по их поставке стал подлежащим уплате, находятся на этапе готовности «черновая постройка», либо б) по которым на дату, когда налог по их поставке стал подлежащим уплате, не истекли 60 месяцев с даты выдачи разрешения на пользование или удостоверения о вводе в эксплуатацию в порядке Закона об устройстве территории, или .....

Продажа отеля в рассматриваемом случае представляет собой освобождённую поставку, и фирма не начисляет НДС на сделку, поскольку здание старое. Земля также является освобождённой поставкой, поскольку она представляет собой «прилегающий участок» - сумму застроенной площади по смыслу Закона об устройстве территории и площади вокруг застроенной площади, определяемой на основе расстояния 3 м от внешних очертаний каждой из ограждающих стен первого надземного этажа или полуподземного этажа здания, в рамках урегулированного земельного участка.

2.      Формирование прибыли общества

Для целей корпоративного налогообложения значение имеет себестоимость активов - их балансовая стоимость (учётная стоимость отеля за вычетом амортизации на момент продажи и учётная стоимость земли). Сумма сверх этих значений, до продажной стоимости, формирует бухгалтерскую прибыль от сделки. Налоговая прибыль за год может быть уменьшена на накопленные налоговые убытки предыдущих периодов.

3.      Налоговый режим для физических лиц - ЗДДФЛ

Для физических лиц доход от продажи не облагается. Основание - ст. 13, абз. 1, п. 1, буква «б» ЗДДФЛ - не облагаются до двух объектов недвижимости, а также сельскохозяйственные и лесные участки независимо от их количества, если между датой приобретения и датой продажи или мены прошло более 5 лет. Следовательно, физические лица не должны налог на доходы физических лиц с дохода, полученного по сделке.

4.      Влияние на регистрацию физических лиц по ЗДДС

Отдельный, но важный вопрос - учитывается ли оборот от этой продажи при оценке обязательной регистрации физических лиц по ЗДДС. Согласно ст. 168в, абз. 2, п. 1 ЗДДС, оборот от необлагаемых продаж такого рода не включается в облагаемый оборот для целей регистрации по ЗДДС, поскольку сделка представляет собой «сопутствующую поставку». По смыслу ст. 168в, абз. 2 это поставка, которая не связана с обычной экономической деятельностью лица и имеет второстепенный или случайный характер. Иными словами, если продажа имущества является для физического лица разовой и вне его обычной хозяйственной деятельности, она не учитывается при оценке того, должно ли лицо регистрироваться по ЗДДС.

Настоящая статья носит информативный характер и не является конкретной налоговой консультацией. Для индивидуальной оценки конкретного случая свяжитесь со мной.